Legalizacija bespravno izgrađenih objekata predstavlja jedan od najčešćih i najkompleksnijih imovinsko-pravnih problema u praksi. Na prostoru Bosne i Hercegovine veliki broj kuća, pomoćnih objekata, nadogradnji i drugih građevina izgrađen je bez odgovarajuće građevinske dozvole ili su tokom gradnje odstupili od izdatih odobrenja. Takvi objekti formalno-pravno ne postoje u evidencijama, što njihovim vlasnicima stvara ozbiljne prepreke u svakodnevnom životu – od nemogućnosti uknjižbe, prodaje ili založnog opterećenja, pa do rizika od inspekcijskih mjera.
Pravno gledano riječ je o složenom upravnom i imovinsko-pravnom postupku koji podrazumijeva ispunjenje brojnih formalnih i materijalnih uslova. Zbog toga je važno razumjeti šta se smatra bespravno izgrađenim objektom, kada je legalizacija moguća, koji su koraci u postupku i koji se problemi najčešće javljaju u praksi.
Šta se smatra bespravno izgrađenim objektom
Bespravno izgrađenim objektom smatra se svaka građevina koja:
- je izgrađena bez izdate građevinske dozvole,
- je izgrađena suprotno izdatoj dozvoli (drugačiji gabariti, spratnost, namjena),
- je dograđena ili nadograđena bez potrebnog odobrenja,
U praksi su posebno česte situacije gdje je osnovni objekat imao dozvolu, ali su kasnije dograđeni sprat, garaža, pomoćni objekti ili poslovni prostor bez ikakvog pravnog osnova. Iako vlasnici takve objekte često koriste decenijama, oni su formalno-pravno i dalje „nepostojeći“.
Zašto je legalizacija važna
Nelegalan objekat nosi brojne pravne i praktične rizike jer ne može se uknjižiti u zemljišne knjige, što ga čini vanknjižnim vlasništvom, a zbog čega kupoprodaja takvog objekta nosi dodatne rizike, zbog čega u konačnici ni banke ne prihvataju takav objekat kao zalog. Pored toga postoji rizik od inspekcijskih mjera i uklanjanja.
Legalizacija omogućava da se objekat uvede u pravni promet, dobije pravni identitet i postane punopravni dio imovine vlasnika.
Da li je svaki bespravno izgrađen objekat moguće legalizovati
Ne može se svaki objekat legalizovati.
Legalizacija u pravilu nije moguća ako je objekat:
- izgrađen na području koje je prostornim planom predviđeno za drugu namjenu (npr. zelene površine, koridori saobraćajnica),
- izgrađen u zoni u kojoj je gradnja zabranjena (zaštićena područja, vodna dobra),
- predstavlja ozbiljnu prijetnju sigurnosti, stabilnosti ili zdravlju ljudi,
- u suprotnosti sa osnovnim urbanističko-tehničkim uslovima.
U takvim situacijama, jedina pravna opcija može biti uklanjanje objekta ili njegovo prilagođavanje u skladu sa propisima, ukoliko je to tehnički moguće.
Osnovni pravni okvir legalizacije
Postupak legalizacije uređuje se zakonima o prostornom uređenju i građenju, kao i posebnim zakonima i odlukama na nivou entiteta i kantona.
U praksi se legalizacija provodi kroz:
- donošenje naknadnog urbanističkog odobrenja,
- izdavanje naknadne građevinske dozvole,
- tehnički prijem objekta,
- upis u katastar i zemljišne knjige.
Svaka jedinica lokalne samouprave ima specifične pravilnike i procedure, ali su osnovni koraci slični.
Ko može pokrenuti postupak legalizacije
Postupak u principu pokreće vlasnik zemljišta na kojem je izgrađen objekat.
U praksi se često dešava da lice koristi objekat koji nikada nije formalno prešao u njegovo vlasništvo (npr. porodična kuća izgrađena prije više decenija), što dodatno komplikuje postupak.
U takvim situacijama, advokat za imovinsko-pravne odnose učestvuje u pravnoj analizi vlasničkih prava, pribavljanju saglasnosti i pripremi dokumentacije potrebne za pokretanje postupka.
Dokumentacija potrebna za legalizaciju
Iako se spisak razlikuje od općine do općine, neophodna je sljedeća dokumentacija:
- dokaz o pravu na zemljištu,
- geodetski snimak stvarnog stanja objekta,
- idejni ili glavni projekat izvedenog stanja,
- urbanističko-tehnički uslovi,
- dokaz o uplati taksi i naknada.
Ako dokumentacija o vlasništvu nije uredna, postupak legalizacije se u pravilu prekida dok se ne riješe imovinsko-pravni odnosi.
Neusklađenost katastra i zemljišne knjige kao prepreka legalizaciji
Jedan od najvećih problema u praksi je neusklađenost između katastra i zemljišne knjige.
Često se dešava da su u zemljišnim knjigama upisani prethodni vlasnici ili njihovi nasljednici, koji nisu stvarni vlasnici.
U takvim slučajevima, postupak legalizacije se ne može uspješno provesti bez prethodnog sređivanja evidencija. To obično podrazumijeva dodatne upravne ili sudske postupke, kao što su ispravke upisa, uknjižbe po osnovu ugovora ili vođenje parnica radi utvrđenja prava vlasništva.
Šta ako je objekat izgrađen na tuđem zemljištu
Ovo je jedna od najtežih situacija u praksi.
Ako je objekat izgrađen na zemljištu koje nije u vlasništvu investitora, prije legalizacije je potrebno riješiti:
- pitanje vlasništva nad parcelom,
- eventualni otkup zemljišta,
- saglasnost vlasnika,
- sudski spor radi sticanja prava građenja ili vlasništva.
Bez toga, nadležni organi u pravilu odbijaju zahtjev za legalizaciju.
Postupak legalizacije ne sastoji se samo od tehničkih koraka, već i od složenih pravnih pitanja vezanih za vlasništvo, pravo građenja, saglasnosti i evidencije.
U tom kontekstu, advokat za nekretnine učestvuje u:
- pravnoj analizi da li je legalizacija uopšte moguća,
- provjeri vlasničkog stanja i tereta,
- vođenju upravnih i sudskih postupaka i rješavanju sporova koji prethode legalizaciji.
Troškovi legalizacije primarno zavise od veličine objekta i lokacije, a najčešće uključuju geodetske usluge, projektantske usluge, takse i naknade i eventualne sudske troškove.
Legalizacija bespravno izgrađenih objekata predstavlja složen i višeslojan pravni proces koji zahtijeva pažljivo planiranje, pravilnu dokumentaciju i rješavanje brojnih imovinsko-pravnih pitanja.