Eksproprijacija u Federaciji BiH je zakonom uređen postupak kojim država ili drugi korisnik eksproprijacije može oduzeti ili ograničiti privatno vlasništvo u cilju izgradnje objekata od općeg interesa. Međutim, u praksi se često pojavljuje i pojam faktička eksproprijacija, koja nije izričito regulisana Zakonom o eksproprijaciji, ali je priznata u sudskoj praksi.
Šta je faktička eksproprijacija?
Faktička eksproprijacija nastaje kada organi vlasti ili javna preduzeća de facto koriste tuđu nekretninu bez provođenja formalnog postupka eksproprijacije i bez donošenja rješenja o naknadi.
Primjeri faktičke eksproprijacije:
- izgradnja puta, ceste ili infrastrukturnog objekta preko privatne parcele bez prethodnog sporazuma i formalne eksproprijacije,
- zauzimanje zemljišta radi javnog projekta bez isplate naknade,
- onemogućavanje vlasniku da koristi svoju nekretninu jer je ona faktički prenamijenjena za javni interes.
U tim slučajevima vlasnik je lišen svog prava na imovinu bez zakonskog postupka, što je protivno Ustavu FBiH i Evropskoj konvenciji o ljudskim pravima.
Pravni okvir i sudska praksa
Iako Zakon o eksproprijaciji FBiH faktičku eksproprijaciju ne uređuje direktno, sudska praksa je razvila zaštitne mehanizme za vlasnike.
Sudovi u FBiH u više presuda priznali su da faktička eksproprijacija ima iste pravne posljedice kao i formalna eksproprijacija, te da vlasniku pripada pravična naknada jednaka tržišnoj vrijednosti nekretnine.
Osnov za ovakav stav nalazimo u:
- Ustavu Federacije BiH, koji garantuje pravo vlasništva,
- Evropskoj konvenciji o ljudskim pravima (član 1. Protokola 1), koja zabranjuje oduzimanje imovine bez pravične naknade,
- odredbama Zakona o obligacionim odnosima o odgovornosti za štetu.
Pitanje zastare kod faktičke eksproprijacije
Jedno od najvažnijih pitanja za vlasnike čija je imovina faktički eksproprisana jeste – da li potraživanje naknade zastarijeva?
U sudskoj praksi u FBiH zauzet je stav da se u ovakvim slučajevima ne radi o klasičnoj naknadi štete, već o zaštiti ustavnog prava vlasništva. To znači da ne postoji zastara u uobičajenom obligacionom smislu (npr. 3 ili 5 godina).
Dokle god korisnik faktički koristi nekretninu bez naknade i bez provedenog postupka eksproprijacije, vlasnik ima pravo da traži naknadu. Drugim riječima – povreda prava vlasništva je trajna, pa i pravo na naknadu traje sve dok se faktička eksproprijacija ne riješi kroz sporazum ili sudsku presudu.
Ipak, u praksi sudovi mogu cijeniti i vremenski aspekt korištenja nekretnine, pa je uvijek preporuka da vlasnici reagiraju na vrijeme i pokrenu postupak čim uoče da je njihova imovina faktički zauzeta.
Kako vlasnik može zaštititi svoja prava?
Ako je vaša nekretnina faktički eksproprisana, imate pravo da:
- Pokrenete tužbu pred nadležnim sudom radi utvrđenja prava na naknadu,
- Zahtijevate isplatu tržišne vrijednosti nekretnine, odnosno naknade radi umanjenja vrijednosti nekretnine radi uspostave služnosti ,
- Tražite naknadu za izgubljenu korist ukoliko postoje uslovi za to
Sudovi obično angažuju vještake kako bi odredili tržišnu vrijednost eksproprisane nekretnine, umanjenje iste, kao i vrijednost izgubljene koristi.
Zaključak
Faktička eksproprijacija predstavlja povredu prava vlasnika i protivna je osnovnim ustavnim i međunarodnim standardima zaštite imovine.
Advokatska kancelarija Kemal Vejzović pruža pravnu pomoć i zastupanje u postupcima faktičke eksproprijacije, kako bi se osigurala zaštita prava vlasnika i ostvarila pravična naknada.