U praksi građanskog prava, a posebno u sporovima koji se odnose na nekretnine, vrlo često se postavlja pitanje pravnog statusa montažnih objekata. Da li se radi o trajnoj zgradi? Da li se mogu upisati u zemljišne knjige? Da li korištenje takvog objekta spada u vlasnička ovlaštenja? Odgovori na ova pitanja imaju direktan utjecaj na imovinskopravne odnose, mogućnost raspolaganja objektom, dozvole za korištenje zemljišta i eventualne sudske postupke.
Vrhovni sud Federacije BiH zauzeo je jasan stav koji je ključan za razumijevanje pravne prirode montažnih objekata. U svojoj sudskoj praksi navodi:
„MONTAŽNI OBJEKAT SPADA U PRIVREMENE OBJEKTE KOJI NE MOGU BITI PREDMET PRAVA VLASNIŠTVA KOJI SE UPISUJU U JAVNE KNJIGE, PA KORIŠTENJE TAKVOG OBJEKTA NE SPADA U KORPUS VLASNIČKIH OVLAŠTENJA. TAKAV OBJEKAT SE MOŽE KORISTITI NA OSNOVU PRIVREMENE DOZVOLE NADLEŽNOG UPRAVNOG ORGANA, NAKON ČEGA SE MORA UKLONITI KAO POKRETNA STVAR, PA SE U PRAVNOJ TEORIJI SMATRA „ANTICIPIRANOM“ POKRETNOM STVARI – POKRETNOST PO NAMJENI, JER NJEGOVA PRIVREMENOST UKAZUJE DA ĆE POSLIJE IZVJESNOG VREMENA SVAKAKO BITI IZMJEŠTENA. ZBOG TOGA NEMA PRIMJENE INSTITUTA PRAVNOG JEDINSTVA ZEMLJIŠTA I ZGRADE – SUPERFICIES SOLO CEDIT.“
Ovaj stav ima dalekosežan značaj. U nastavku donosimo detaljnu analizu navedene pravne pozicije i njene posljedice za vlasnike zemljišta, investitore i korisnike montažnih objekata.
Šta je montažni objekat u pravnom smislu?
Montažni objekat podrazumijeva konstrukciju koja nije trajno povezana sa zemljištem i koja se može ukloniti bez narušavanja osnovne strukture ili gubitka svoje funkcionalnosti. To su najčešće:
- kiosci
- montažne garaže
- kontejnerski objekti
- privremeni prodajni prostori
- montažne poslovne jedinice
Iako se ovi objekti često koriste duži vremenski period i vizuelno mogu ostaviti utisak stabilnosti, pravno gledano oni nisu trajni objekti.
Zašto montažni objekat ne može biti predmet vlasništva koje se upisuje u zemljišne knjige?
Prema stavu Vrhovnog suda FBiH, montažni objekat nije zgrada u smislu zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Razlog je jednostavan: njegova suština je privremena.
U zemljišne knjige mogu se upisivati samo:
- zemljište,
- zgrade i trajni objekti na zemljištu,
- druga stvarna prava (služnosti, hipoteke itd.).
Međutim, privremeni objekti ne ispunjavaju zakonske kriterije trajnosti niti stabilne povezanosti sa zemljištem, pa shodno tome ne mogu biti predmet vlasništva koje se knjiži.
To znači da se montažni objekat:
- ne može upisati kao zgrada,
- ne može biti predmet etažnog vlasništva,
- ne može biti osnov za sticanje drugih zemljišnoknjižnih prava.
Pravo korištenja montažnog objekta nije vlasničko ovlaštenje
Vrhovni sud navodi da korištenje takvog objekta ne spada u korpus vlasničkih prava. Drugim riječima, činjenica da neko koristi ili je izgradio montažni objekat ne daje mu pravo na zemljištu, niti pravo koje je jače od prava vlasnika zemljišta.
Ovo je posebno važno u situacijama:
- kada se korisnik objekta nađe u sporu sa vlasnikom zemljišta,
- kada se objekt nalazi na javnom zemljištu,
- kada investitor želi na temelju montažnog objekta sticati pravo vlasništva građenjem.
Montažni objekat je “anticipirana pokretna stvar”
Sud navodi da se montažni objekat u pravnoj teoriji smatra:
„anticipiranom pokretnom stvari – pokretnost po namjeni“
Ovaj termin znači da, iako se objekat fizički nalazi na zemljištu i u određenoj mjeri izgleda stabilno, njegova namjena i priroda govore da će u jednom trenutku biti uklonjen.
Zašto je to važno?
- Pokretne stvari imaju potpuno drugačiji pravni režim od nekretnina.
- Ne podležu principu jedinstva zemljišta i zgrade.
- Ne stvaraju pravne posljedice koje bi proizlazile iz hipoteke, stvarnih tereta i dr.
- Ne daju osnov za sticanje prava vlasništva građenjem.
Dakle, montažni objekat je pravno uvijek privremen i uklonjiv.
Vrhovni sud naglašava da se montažni objekat može koristiti samo na osnovu privremene dozvole nadležnog upravnog organa.
Nakon isteka dozvole, objekat se mora ukloniti.
U praksi, ovo je često izvor sporova, jer mnogi korisnici montažnih objekata smatraju da “dugogodišnje korištenje” stvara određena prava. Međutim, prema jasnom stavu suda – ne stvara.
Zašto se ne primjenjuje pravilo „superficies solo cedit“?
Institut superficies solo cedit znači da sve što je trajno spojeno sa zemljištem pripada vlasniku zemljišta.
Vrhovni sud izričito navodi da se ovo pravilo ne primjenjuje na montažne objekte, zato što oni:
- nisu trajno spojeni sa zemljištem,
- nisu građevinski objekti u smislu zakona,
- predviđeni su za uklanjanje,
- nemaju status nekretnine.
Dakle, montažni objekat ne postaje dio zemljišta, niti pripada vlasniku zemljišta po sili zakona. Ali isto tako, korisnik objekta ne stiče nikakvo pravo na zemljištu samo zato što je objekat postavio.
Ovo je izuzetno bitno u slučajevima eksproprijacije.
Pravna sigurnost postoji samo uz pravilno razumijevanje statusa montažnih objekata
Stav Vrhovnog suda FBiH unosi potpunu jasnoću: montažni objekti nisu nekretnine, ne mogu biti predmet vlasništva koje se upisuje u zemljišne knjige, privremeni su i uklonjivi, a njihova upotreba ne stvara stvarna prava.
Pravna posljedica: svako ko koristi ili planira postaviti montažni objekat mora biti svjestan ograničenja i rizika, a vlasnici zemljišta moraju znati da njihovo pravo ima prednost.
U ovakvim slučajevima od presudne je važnosti imati pravovremenu i stručnu pravnu pomoć.