Eksproprijacija predstavlja zakonski uređeno oduzimanje ili ograničavanje prava vlasništva nad nekretninama u cilju izgradnje objekata i realizacije projekata od općeg interesa. Vlasnici nekretnina imaju pravo na pravičnu naknadu, što je osnovno načelo utvrđeno Zakonom o eksproprijaciji Federacije BiH.
U nastavku pojašnjavamo ključne odredbe o pravu na naknadu, postupku utvrđivanja naknade i mogućnostima pravne zaštite vlasnika nekretnina.
Osnovno pravo na naknadu
Prema članu 12. Zakona o eksproprijaciji FBiH, vlasniku eksproprisane nekretnine pripada:
- naknada u drugoj odgovarajućoj nekretnini, a ako to nije moguće,
- naknada u novcu u visini tržišne vrijednosti nekretnine.
Troškove naknade uvijek snosi korisnik eksproprijacije, odnosno investitor u čiju korist se eksproprijacija vrši.
Sporazumno pribavljanje nekretnine
Član 23. Zakona predviđa da prije pokretanja postupka eksproprijacije korisnik eksproprijacije mora putem javnog oglasa pokušati sporazumno otkupiti nekretninu od vlasnika. Samo ako do sporazuma ne dođe, pokreće se postupak eksproprijacije.
Načini određivanja naknade
1. Naknada u nekretnini
Član 45. propisuje da se, po pravilu, naknada određuje davanjem druge nekretnine iste tržišne vrijednosti, u istoj općini ili gradu, koja vlasniku osigurava približno iste uslove korištenja.
2. Novčana naknada
Ako se vlasnik i korisnik eksproprijacije ne mogu usaglasiti oko zamjenske nekretnine, ili ona nije dostupna, naknada se utvrđuje u novcu prema tržišnoj vrijednosti (član 46.). Tržišna vrijednost se računa prema cijenama koje se postižu na lokalnom tržištu u trenutku eksproprijacije.
Posebni slučajevi naknade
Zakon detaljno uređuje i specifične situacije:
- Bespravno izgrađeni objekti – vlasnik nema pravo na naknadu, osim u slučaju kada je riječ o jedinoj stambenoj jedinici
- Voćnjaci i vinogradi – naknada se računa prema vrijednosti zemljišta i stabala
- Poljoprivredno, građevinsko zemljište i šume – naknada se određuje prema tržišnoj cijeni
- Izgubljena korist i plodovi – vlasnik ima pravo na naknadu izgubljene koristi i na ubiranje usjeva i plodova do predaje posjeda
- Služnosti, zakup i privremeno zauzimanje – naknada se računa prema umanjenju tržišne vrijednosti ili zakupnini
Postupak utvrđivanja naknade
Nakon pravomoćnosti rješenja o eksproprijaciji, općinska služba zakazuje raspravu radi sporazumnog utvrđivanja naknade (član 60). Ako se sporazum ne postigne u roku od dva mjeseca, predmet se dostavlja nadležnom sudu.
Sud u vanparničnom postupku odlučuje o visini naknade, pri čemu se uzimaju u obzir okolnosti koje su postojale u vrijeme donošenja prvostepenog rješenja (član 63). Postupak je hitan.
Prava vlasnika nekretnine
Vlasnici eksproprisanih nekretnina imaju pravo da:
- zahtijevaju pravičnu naknadu prema zakonu,
- učestvuju u postupku pred općinskim organom i sudom,
- zaštite svoje interese uz pomoć advokata specijaliziranog za eksproprijaciju i imovinsko-pravne sporove.
Zaključak
Eksproprijacija je složen postupak u kojem je ključno zaštititi pravo vlasnika na pravičnu naknadu. Zakon o eksproprijaciji FBiH detaljno propisuje oblike i visinu naknade, ali praksa pokazuje da je u većini slučajeva poželjna stručna pomoć kako bi se vlasnicima osigurala adekvatna kompenzacija.
Advokatska kancelarija Kemal Vejzović pruža pravnu pomoć i zastupanje u postupcima eksproprijacije prema Zakonu o eksproprijaciji FBiH, kako bi se osigurala zaštita prava vlasnika i ostvarila pravična naknada.