Eksproprijacija predstavlja jedno od najosjetljivijih pitanja u pravu svojine – trenutak kada država, općina ili drugi organi ograničavaju pravo vlasništva privatnih lica radi općeg interesa. Iako se eksproprijacija sprovodi uz naknadu, vlasnici nekretnina često ostaju u situaciji u kojoj im preostali dio imovine više nema stvarnu vrijednost ili funkcionalnost.
Upravo radi zaštite vlasnika u takvim slučajevima, Zakon o eksproprijaciji Federacije Bosne i Hercegovine sadrži izuzetno važnu odredbu — član 11, koji glasi:
Član 11
Na zahtjev vlasnika eksproprisat će se i preostali dio nekretnine ako se pri eksproprijaciji jednog dijela nekretnine utvrdi da vlasnik nema privrednog interesa da koristi preostali dio, odnosno ako je usljed toga na preostalom dijelu onemogućena ili bitno pogoršana njegova dotadašnja egzistencija ili mu je onemogućeno normalno korištenje preostalog dijela nekretnine.
Službeno lice koje vodi postupak eksproprijacije dužno je upozoriti vlasnika da može podnijeti zahtjev u smislu stava 1. ovog člana, a to upozorenje unosi se u zapisnik o raspravi.
Zahtjev za eksproprijaciju preostalog dijela nekretnine može se podnijeti do donošenja prvostepenog rješenja o eksproprijaciji.
Eksproprijaciju preostalog dijela nekretnine vlasnik može tražiti i u žalbenom postupku, ako nije bio upozoren u smislu stava 3. ovog člana.
Suština člana 11. – zaštita od “djelomične nepravde”
Član 11. Zakona o eksproprijaciji FBiH uveden je kao mehanizam pravičnosti. Njegova svrha je da vlasnik ne ostane oštećen kada mu se ekspropriše samo dio zemljišta ili objekta, a ostatak izgubi smisao ili upotrebnu vrijednost.
Na primjer, ako se zbog izgradnje ceste ili dalekovoda oduzme samo polovica parcele, ali se preostali dio više ne može koristiti za poljoprivredu, gradnju ili pristup objektu, zakon daje pravo vlasniku da zahtijeva da se i taj dio u cijelosti ekspropriše uz pravičnu naknadu.
Drugim riječima, država ne može “presjeći” imovinu tako da vlasniku ostane beskoristan ostatak. Pravo na zahtjev iz člana 11. je osiguranje pune pravične naknade, koja obuhvata i funkcionalnu vrijednost nekretnine, a ne samo njenu fizičku površinu.
Uloga službenog lica u postupku eksproprijacije
Zakon jasno propisuje da je službeno lice koje vodi postupak dužno da vlasnika upozori na njegovo pravo da može tražiti eksproprijaciju i preostalog dijela. To upozorenje mora biti zabilježeno u zapisniku.
Ova obaveza nije formalnost — ona predstavlja garanciju zaštite prava vlasnika. U praksi se često dešava da građani ne znaju da imaju pravo da traže eksproprijaciju cijele parcele, pa pristanu na djelomičnu, iako im to donosi gubitak vrijednosti imovine.
Ako službeno lice ne upozori vlasnika na to pravo, zakon omogućava dodatnu zaštitu: vlasnik može podnijeti zahtjev i u žalbenom postupku, čak i nakon što je prvostepeno rješenje doneseno. Time se sprječava da proceduralni propust organa ostavi vlasnika bez naknade.
Kada postoji „privredni interes“ u smislu zakona?
Pojam privrednog interesa u članu 11. tumači se široko. Nije riječ samo o ekonomskom profitu, već i o mogućnosti normalnog, svakodnevnog korištenja nekretnine.
Primjeri iz prakse uključuju situacije kada:
- preostali dio zemljišta nema pristupni put ili je fizički odvojen od javne površine,
- na preostalom dijelu nije moguće izgraditi objekat zbog urbanističkih ograničenja,
- zemljište postane preusko, nepravilnog oblika ili neupotrebljivo za raniju svrhu,
- usljed radova ili blizine nove infrastrukture (ceste, pruge, nasipa) dolazi do buke, vibracija, ili oštećenja koja onemogućavaju korištenje objekta,
- preostali dio gubi poljoprivrednu, turističku ili komercijalnu funkciju.
U svim tim slučajevima, vlasnik ima pravo zahtijevati da se cijela nekretnina otkupi putem eksproprijacije.
Rokovi i postupak podnošenja zahtjeva
Zakon jasno određuje rokove:
- do donošenja prvostepenog rješenja o eksproprijaciji, vlasnik može podnijeti zahtjev za preostali dio;
- ako nije bio upozoren, može to učiniti i u žalbenom postupku.
Praksa pokazuje da je najbolje da se takav zahtjev podnese odmah tokom rasprave, uz precizno obrazloženje zbog čega je preostali dio nekretnine izgubio svrhu.
Tipične situacije u kojima se primjenjuje član 11.
1. Izgradnja saobraćajnica:
Ako nova cesta prolazi kroz imanje i oduzme centralni dio parcele, a ostatak ostaje s obje strane bez pristupa, vlasnik može tražiti eksproprijaciju cijele nekretnine.
2. Rudarska ili energetska eksploatacija:
Kada eksproprijacija obuhvati dio zemljišta za potrebe rudnika, kamenoloma ili dalekovoda, a ostatak postane neupotrebljiv zbog buke, prašine ili vibracija, član 11. omogućava da se i taj dio ekspropriše.
3. Urbanističke izmjene:
Kod planiranja javnih površina (parkova, škola, bolnica), često se ekspropriše dio zemljišta, dok ostatak gubi građevinsku vrijednost jer više nije u zoni gradnje.
4. Eksproprijacija objekta u dijelu:
Ako se oduzima samo dio stambene ili poslovne zgrade, a ostatak postaje nefunkcionalan, zakon omogućava da se vlasniku isplati naknada za cijeli objekat.
Odnos člana 11. prema pravu na pravičnu naknadu
Ova odredba direktno štiti ustavno pravo na pravičnu naknadu iz člana 2. Protokola br. 1 uz Evropsku konvenciju o ljudskim pravima. Sudska praksa u BiH priznaje da pravična naknada podrazumijeva i potpunu ekonomsku ravnotežu – vlasnik ne smije ostati sa zemljištem koje je faktički bezvrijedno.
U tom smislu, član 11. osigurava kompletnu restituciju vrijednosti imovine: ne samo onog dijela koji je formalno eksproprisan, nego i onog koji je faktički izgubljen.
Sudska praksa i značaj člana 11.
Sudovi u Federaciji BiH dosljedno primjenjuju ovu odredbu, naglašavajući da organi eksproprijacije ne smiju zanemariti obavezu upozoravanja vlasnika.
U nekim slučajevima, zbog propusta službenog lica, sud je poništavao rješenja o eksproprijaciji, jer vlasnik nije bio pravovremeno informisan o svom pravu iz člana 11.
Posebno se ističu situacije u kojima su sudovi ocijenili da faktičko stanje na terenu pokazuje da preostali dio nema nikakvu upotrebnu vrijednost, pa su naložili dodatnu eksproprijaciju uz naknadu.
Zaključak
Član 11. Zakona o eksproprijaciji FBiH ima izuzetno važnu ulogu u zaštiti vlasnika nekretnina. On garantuje da niko neće ostati s „beskorisnim“ dijelom imovine nakon što mu država oduzme samo jedan dio.
Zakon jasno propisuje i obaveze organa i prava građana, čime se osigurava da postupak eksproprijacije bude pravičan, transparentan i zakonit.
Advokatska kancelarija Kemal Vejzović pruža stručne usluge pravnog savjetovanja i zastupanja u postupcima eksproprijacije i naknade štete, uključujući i predmete koji se odnose na eksproprijaciju preostalog dijela nekretnine prema članu 11. Zakona o eksproprijaciji FBiH.