Sticanje prava vlasništva na nekretninama ne mora uvijek biti rezultat kupoprodaje, nasljeđivanja ili drugog pravnog posla. U pravnom sistemu Federacije Bosne i Hercegovine, zakon poznaje i sticanje prava vlasništva na osnovu samog zakona, a jedan od najznačajnijih takvih instituta jeste dosjelost (održaj).
Dosjelost predstavlja način sticanja vlasništva protekom zakonom propisanog vremena, uz ispunjenje određenih uslova u pogledu kvaliteta posjeda. Ovaj institut ima posebno mjesto u praksi, naročito u situacijama kada faktičko stanje na terenu godinama ne odgovara zemljišnoknjižnom stanju.
U nastavku se daje detaljno objašnjenje sticanja prava vlasništva dosjelošću na nekretninama, zasnovano na članu 58. Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH, uz tumačenje pojedinih zakonskih uslova i njihove primjene u praksi.
Pravni osnov sticanja vlasništva dosjelošću
Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH u okviru odredbi o sticanju prava vlasništva razlikuje više osnova, među kojima je i sticanje na osnovu zakona. Dosjelost upravo predstavlja takav zakonski osnov, gdje pravo vlasništva nastaje neposredno na temelju zakona, a ne pravnog posla.
Relevantna zakonska odredba glasi:
b) Sticanje na osnovu zakona
Član 58
Sticanje dosjelošću(1) Samostalni posjednik stiče dosjelošću pravo vlasništva na nekretnini, ako mu je posjed zakonit i savjestan, a nije pribavljen silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja, protekom deset godina neprekidnoga posjedovanja.
(2) Samostalni posjednik nekretnine, čiji je posjed savjestan, stiče dosjelošću vlasništvo na nekretnini protekom dvadeset godina neprekidnog posjedovanja.
(3) Vrijeme potrebno za dosjelost počinje teći onoga dana kad je posjednik stupio u samostalni posjed stvari, a završava se istekom posljednjeg dana vremena potrebnog za dosjelost.
(4) U vrijeme posjeda uračunava se i vrijeme, za koje su prethodnici sadašnjega posjednika neprekidno posjedovali stvar kao zakoniti i savjesni samostalni posjednici, odnosno kao savjesni samostalni posjednici.
(5) Uračunavanje vremena je moguće i ukoliko su posjednici različitog kvaliteta, pri čemu se vrijeme za koje su posjedovali prethodnici sadašnjeg posjednika preračunava u vrijeme potrebno za dosjelost.
(6) Smatra se da je nasljednik savjesni posjednik od trenutka otvaranja nasljedstva i u slučaju kad je ostavilac bio nesavjestan posjednik, ako se ne dokaže da je znao ili morao znati da mu ne pripada pravo na posjed.
(7) Na prekid odnosno zastoj proteka vremena dosjelosti na odgovarajući način se primjenjuju odredbe o prekidu, odnosno zastoju proteka rokova za zastaru potraživanja.
Pojam samostalnog posjeda
Za sticanje prava vlasništva dosjelošću, zakon zahtijeva postojanje samostalnog posjeda. Samostalni posjednik je onaj koji stvar drži i koristi kao da je njen vlasnik, ne priznajući pritom tuđe pravo svojine.
To znači da posjednik nekretninu ne koristi po osnovu zakupa, posudbe, prava služnosti ili drugog izvedenog prava, već se ponaša kao vlasnik: obrađuje zemljište, održava objekat, ulaže u nekretninu i snosi sve terete vezane za nju.
Zakonit i savjestan posjed
Zakon u stavu (1) razlikuje zakonit i savjestan posjed kao strožiji uslov, koji omogućava sticanje vlasništva već nakon deset godina.
Zakonit posjed podrazumijeva da posjednik ima pravni osnov za posjedovanje (npr. ugovor), iako taj osnov možda nije doveo do formalnog sticanja vlasništva. Savjestan posjed znači da posjednik nije znao niti je mogao znati da mu ne pripada pravo vlasništva.
Ako su oba uslova ispunjena, a posjed nije pribavljen silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja, dosjelost nastupa protekom deset godina neprekidnog posjedovanja.
Savjestan posjed bez zakonitog osnova
Stav (2) člana 58. predviđa blaži kvalitet posjeda, ali duži vremenski rok. Kada posjed nije zakonit, ali je savjestan, pravo vlasništva se stiče nakon dvadeset godina neprekidnog posjedovanja.
Ova situacija je česta u praksi, naročito kod nekretnina koje su decenijama u faktičkom posjedu jedne porodice, bez jasne pravne dokumentacije ili upisa u zemljišne knjige.
Početak i tok roka dosjelosti
Prema stavu (3), rok dosjelosti počinje teći danom stupanja u samostalni posjed, a završava istekom posljednjeg dana propisanog roka. Važno je naglasiti da se traži neprekidnost posjeda, što znači da posjed ne smije biti izgubljen, osporen ili prekinut.
Uračunavanje vremena prethodnika
Zakon omogućava da se u vrijeme posjeda uračuna i posjed prethodnika. To znači da sadašnji posjednik može „naslijediti“ vrijeme posjedovanja svojih pravnih ili faktičkih prethodnika, pod uslovima iz st. (4) i (5).
Ova odredba je posebno značajna kod nasljeđivanja, ali i kod kupoprodaje.
Poseban položaj nasljednika
Stav (6) pruža dodatnu zaštitu nasljednicima, propisujući da se nasljednik smatra savjesnim posjednikom od trenutka otvaranja nasljedstva, čak i ako je ostavilac bio nesavjestan, osim ako se dokaže suprotno.
Prekid i zastoj dosjelosti
Prema stavu (7), na dosjelost se primjenjuju pravila o prekidu i zastoju zastare potraživanja. To znači da određene radnje, poput sudskog spora ili priznanja prava, mogu dovesti do prekida ili zastoja roka dosjelosti.
Zaključak
Dosjelost kao institut ima izuzetnu praktičnu važnost, jer omogućava usklađivanje faktičkog i pravnog stanja nekretnina. Međutim, njena primjena zahtijeva pažljivo pravno sagledavanje svih okolnosti – od kvaliteta posjeda, preko trajanja, do eventualnih prekida.
Svaki slučaj sticanja prava vlasništva dosjelošću je specifičan i zahtijeva individualnu analizu u skladu sa zakonom i sudskom praksom.