Stav suda
Kada ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, pa bi eventualna sudska odluka o utvrđenju da je ugovor raskinut imala samo deklaratorno, a ne konstitutivno dejstvo.
Presuda Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine broj 43 0 P 249138 26 Rev od 13.07.2026. godine, donesena povodom revizije protiv presude Kantonalnog suda u Zenici broj 43 0 P 249138 25 Gž od 25.03.2026. godine, kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Zenici broj 43 0 P 249138 24 P od 10.10.2025. godine.
Šta je bilo sporno
Predmet se ticao kupovine stana u izgradnji. Kupac je prodavcu isplatio cjelokupnu kupoprodajnu cijenu od 93.000,00 KM prije zaključenja predugovora, koji je obrađen kod notara.
Predugovorom je ugovoreno da će se glavni ugovor zaključiti kada prodavac izvrši etažiranje stambenog objekta i uspostavi etažno vlasništvo, a najkasnije do 31.03.2023. godine, dok je ulazak u posjed ugovoren najkasnije do 30.09.2022. godine. Uz to je ugovoreno da je prodavac dužan vratiti primljeni iznos kupoprodajne cijene ukoliko ne obezbijedi etažiranje odnosno ako glavni ugovor ne bude potpisan do navedenog datuma.
Prodavac nije izvršio etažiranje, glavni ugovor nije zaključen, a kupac do zaključenja rasprave nije stupio u posjed stana.
Prodavac je tužio radi poništenja pojedinih odredaba predugovora. Kupac je protivtužbom tražio povrat kupoprodajne cijene. Nižestepeni sudovi usvojili su protivtužbeni zahtjev i obavezali prodavca na isplatu 93.000,00 KM sa zakonskom zateznom kamatom od dana prijema, a Vrhovni sud je reviziju prodavca odbio.
Kada je rok bitan sastojak ugovora
Kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (član 125. stav 1. Zakona o obligacionim odnosima).
Ispunjenje obaveze u određenom roku bitan je sastojak ugovora ako su stranke tako ugovorile ili ako to proizilazi iz prirode posla (član 125. stav 4.).
Vrhovni sud naglašava da je za takav zaključak potrebno da stranke na nedvosmislen način obostrano izraze saglasnu volju o tome da ispunjenje obaveze jedne od njih u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora.
U konkretnom predmetu sud je fiksni karakter ugovora izveo iz dva elementa.
Prvi je izraz „najkasnije”. Sud navodi da sudska praksa za termin „najkasnije”, upotrijebljen u odredbama o roku za zaključenje glavnog ugovora i za ulazak u posjed, prihvata da izražava raskidnu klauzulu, odnosno ugovaranje roka ispunjenja kao bitnog sastojka ugovora.
Drugi je ugovorena obaveza povrata cijene. Stranke su ugovorile da prodavac vraća primljeni iznos ako ne obezbijedi etažiranje i potpisivanje ugovora do određenog datuma. Sud zaključuje da se takvo ugovaranje mora razumjeti jedino kao posljedica raskida ugovora, budući da upravo u slučaju raskida stranka koja je izvršila ugovor ima pravo zahtijevati povrat onoga što je dala.
Zašto tužbeni zahtjev za utvrđenje raskida nije bio potreban
Ovo je dio stava s najvećim praktičnim značajem.
Prodavac je prigovarao da kupac tokom postupka nije postavio zahtjev za utvrđenje da je ugovor raskinut, niti zahtjev za raskid zbog neispunjenja ili zbog promijenjenih okolnosti.
Vrhovni sud taj prigovor odbija. Kada je rok bitan sastojak ugovora, a dužnik obavezu ne ispuni, ugovor se raskida po samom zakonu. Raskid, dakle, nastupa u trenutku isteka roka, bez ikakve izjave stranke i bez odluke suda.
Sudska odluka kojom bi se utvrdilo da je ugovor raskinut imala bi samo deklaratorno dejstvo, jer bi utvrdila stanje koje već postoji. Ne bi imala konstitutivno dejstvo, jer ne stvara ništa novo.
Sud izričito napominje da se ne radi o situaciji iz člana 133. ZOO, koji uređuje raskidanje ili izmjenu ugovora zbog promijenjenih okolnosti, pa nije ni bilo potrebe za postavljanjem konstitutivnog zahtjeva.
Praktična posljedica je da stranka koja traži povrat datog nakon proteka fiksnog roka ne mora prethodno tražiti utvrđenje raskida. Dovoljno je postaviti zahtjev za povrat, a raskid se cijeni kao prethodno pitanje.
Kada ugovor ipak ostaje na snazi
Automatski raskid nije bezuvjetan.
Sud u obrazloženju navodi da prodavac tokom postupka nije ni tvrdio da je kupac po proteku roka za ispunjenje održao ugovor na snazi time što ga je obavijestio da zahtijeva ispunjenje obaveze.
To upućuje na pravilo iz člana 125. stav 2. i 3. ZOO, prema kojem povjerilac može održati ugovor na snazi ako po isteku roka bez odlaganja obavijesti dužnika da zahtijeva ispunjenje.
Za stranke to znači sljedeće. Nakon proteka fiksnog roka ugovor je raskinut, ali povjerilac koji i dalje želi ispunjenje mora reagovati bez odlaganja i to saopćiti dužniku. Ako to ne učini, ne može se kasnije pozivati na ugovor.
Predugovor koji je zapravo glavni ugovor
Vrhovni sud potvrđuje i drugi zaključak nižestepenih sudova, koji je za promet nekretnina posebno važan.
Predugovor je ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor (član 45. stav 1. ZOO), i obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (član 45. stav 3.).
U konkretnom slučaju sud utvrđuje da predugovor sadrži sve bitne sastojke glavnog ugovora o prodaji stana, budući da je kupac odmah izvršio ugovorenu obavezu plaćanja cijene, a prodavac se obavezao na predaju stana. Zbog toga se predugovor ima smatrati glavnim ugovorom.
Okolnost da uz sastojke glavnog ugovora sadrži i odredbu o obavezi zaključenja glavnog ugovora nakon etažiranja ne oduzima mu pravni karakter glavnog ugovora o prodaji.
To je stav koji se u praksi često previđa. Naziv isprave nije odlučujući; odlučujuće je šta je njome ugovoreno i šta je izvršeno.
Povrat i kamata
U slučaju raskida ugovora stranka koja je potpuno ili djelimično izvršila ugovor ima pravo zahtijevati da joj se vrati ono što je dala (član 132. stav 2. ZOO).
Strana koja vraća novac dužna je platiti zateznu kamatu od dana kada je isplatu primila (član 132. stav 5. ZOO).
Zbog toga su sudovi prodavca obavezali na zateznu kamatu počev od 13.05.2022. godine, dakle od dana prijema cijene, a ne od podnošenja tužbe ni od isteka roka za ispunjenje.
Kod iznosa od 93.000,00 KM i perioda od preko četiri godine, ta razlika u početku toka kamate predstavlja značajan iznos.
Odredbe o neposrednom prinudnom izvršenju bez specijalne punomoći
Predmet je usput riješio i pitanje koje se tiče notarske prakse.
Predugovor je sadržavao odredbe kojima je prodavac pristao na neposredno prinudno izvršenje na svojoj cjelokupnoj imovini, uz izdavanje otpravka u svrhu izvršenja bez isprava koje dokazuju dospjelost.
Zastupnik prodavca pri zaključenju ugovora nije imao specijalnu punomoć za utanačenje tih odredaba. Sudovi su zaključili, a Vrhovni sud potvrdio, da te odredbe zbog toga ne proizvode pravne učinke, primjenom člana 87. u vezi s članom 91. ZOO, ali da nisu ništave.
Razlika između nepostojanja pravnog učinka i ništavosti u ovom predmetu je bila odlučujuća za ishod tužbenog zahtjeva.
Iz obrazloženja presude
Radi potpunosti se navode ključni dijelovi obrazloženja Vrhovnog suda Federacije Bosne i Hercegovine u predmetu broj 43 0 P 249138 26 Rev.
O uvjetima pod kojima se rok smatra bitnim sastojkom ugovora:
„Kad ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu (član 125. stav 1. ZOO), pri čemu je ispunjenje obaveze u određenom roku bitan sastojak ugovora ako su stranke tako ugovorile ili ako to proizilazi iz prirode posla (član 125. stav 4. ZOO). Dakle, da bi se ugovoreni rok ispunjenja neke ugovorne obaveze mogao smatrati bitnim elementom ugovora, potrebno je da stranke na nedvosmislen način obostrano izraze saglasnu volju o tome da ispunjenje obaveze jedne od njih u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora.”
O značenju izraza „najkasnije” i o ugovorenoj obavezi povrata cijene:
„Prije svega, sudska praksa za termin ,najkasnije’, koji je upotrijebljen u članovima III i V Predugovora, prihvata da izražava raskidnu klauzulu, odnosno ugovaranje roka ispunjenja kao bitnog sastojka ugovora. Pored toga, ali u vezi sa naprijed navedenim članovima Predugovora, fiksni karakter ugovora proizilazi iz odredbe člana II Predugovora, kojom su stranke ugovorile obavezu tužitelja da tuženoj, kao kupcu, vrati primljeni iznos kupoprodajne cijene ukoliko ne obezbijedi etažiranje objekta i potpisivanje ugovora do 31.03.2023. godine. Naime, navedeno ugovaranje vraćanja primljene kupoprodajne cijene mora se razumjeti jedino kao posljedica raskida ugovora, budući da upravo u slučaju raskida stranka koja je potpuno ili djelimično izvršila ugovor ima pravo zahtijevati da joj se vrati ono što je dala (član 132. stav 2. ZOO).”
O tome zašto zahtjev za utvrđenje raskida nije bio potreban:
„Kada ispunjenje obaveze u određenom roku predstavlja bitan sastojak ugovora, kao što je to slučaj u ovoj pravnoj stvari, pa dužnik ne ispuni obavezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu, pa bi eventualna sudska odluka o utvrđenju da je ugovor raskinut imala samo deklaratorno, a ne konstitutivno dejstvo. U ovoj pravnoj stvari se ne radi o situaciji koju ima u vidu odredba člana 133. ZOO (raskidanje ili izmjena ugovora zbog promijenjenih okolnosti), pa stoga nije ni bilo potrebe za postavljanjem konstitutivnog zahtjeva u smislu navedene zakonske odredbe.”
O pravnoj prirodi predugovora koji sadrži bitne sastojke glavnog ugovora:
„Tačno je da je predugovor takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se kasnije zaključi drugi, glavni ugovor (član 45. stav 1. ZOO), ali predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora (član 45. stav 3. ZOO). (…) Okolnost da predmetni Predugovor, pored sastojaka glavnog ugovora, sadrži odredbu kojom su se stranke obavezale da će zaključiti glavni ugovor nakon što tužitelj izvrši etažiranje stambene zgrade, ne oduzima predmetnom Predugovoru pravni karakter glavnog ugovora o prodaji.”
O tumačenju ugovora i o toku zatezne kamate:
„Ugovor treba tumačiti tako da ima smisla, da odgovara savjesnosti i poštenju stranaka ugovornica i namjeri koju su stranke zaključenjem ugovora željele da postignu. Jasne odredbe ugovora primjenjuju se i izvršavaju onako kako glase, a samo sporne odredbe valja tumačiti i izvršavati u skladu sa pravom voljom ugovarača (član 99. ZOO). (…) Strana koja vraća novac dužna je platiti i zateznu kamatu od dana kada je isplatu primila (član 132. stav 5. ZOO).”
Šta ovaj stav znači u praksi
Za kupce nekretnina u izgradnji. Ako je u ugovoru upotrijebljen izraz „najkasnije” uz određeni datum, i ako je ugovorena obaveza povrata cijene za slučaj neispunjenja, protekom tog datuma ugovor prestaje sam od sebe. Kupac može odmah tražiti povrat cijene sa kamatom od dana uplate.
Za formulisanje tužbe. Nije potrebno tražiti utvrđenje da je ugovor raskinut. Zahtjev se postavlja na povrat datog, a raskid sud cijeni kao prethodno pitanje.
Za povjerioca koji i dalje želi ispunjenje. Mora bez odlaganja obavijestiti dužnika da zahtijeva ispunjenje, inače gubi mogućnost da se poziva na ugovor.
Za sastavljanje ugovora. Izraz „najkasnije” nije stilska formulacija. On u sudskoj praksi izražava raskidnu klauzulu, pa stranka koja ne želi fiksni rok treba to formulisati drukčije.
Za nazive isprava. Predugovor koji sadrži bitne sastojke glavnog ugovora i po kojem je cijena plaćena tretira se kao glavni ugovor, bez obzira kako je nazvan.
Pravna pomoć
Advokatska kancelarija Vejzović zastupa stranke u sporovima iz ugovora o prometu nekretnina, uključujući povrat plaćene cijene nakon raskida ugovora, sporove iz predugovora o kupovini stanova u izgradnji, te naplatu zatezne kamate i naknade štete.
Kontakt: 061 641 424 | [email protected] Mehmedalije Maka Dizdara, PZC Stupine B11, Tuzla
Autor: Kemal Vejzović, advokat, član Advokatske komore Federacije Bosne i Hercegovine.
Pravna oblast: obligaciono pravo, promet nekretnina
Sadržaj ove stranice je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet u konkretnom predmetu.