Ukratko
- Pravo zahtijevati razvrgnuće suvlasništva ne zastarijeva, a odricanje od tog prava unaprijed je ništavo.
- Suvlasnik može prodati svoj dio bez saglasnosti ostalih, ali im mora ponuditi ostvarenje prava preče kupovine.
- Rok za odgovor na ponudu je 30 dana; rok za tužbu zbog povrede prava preče kupovine je 30 dana od saznanja, najviše godinu dana od ugovora.
- Za redovno upravljanje treba više od polovine suvlasničkih dijelova, a za vanredno saglasnost svih.
Suvlasništvo je stanje koje rijetko ostane mirno
Suvlasništvo u praksi najčešće nastane nasljeđivanjem, kad na jednoj kući ili parceli ostane više nasljednika. Nakon nekog vremena obično neko poželi prodati svoj dio, neko drugi počne graditi, treći se odseli i prestane učestvovati u troškovima, a četvrti želi izdati u zakup, kada obično dolazi do nesuglasica zbog čega dolazi do lošeg upravljanja imovinom.
Tada se ispostavi da suvlasništvo nije zajednička imovina u kojoj svako radi šta hoće, nego pravni odnos s prilično strogim pravilima o tome ko šta smije sam, a za šta treba saglasnost drugih.
Ovaj tekst objašnjava ta pravila i put kojim se suvlasništvo okončava — razvrgnuće.
Šta je suvlasnički dio
Suvlasništvo postoji kada dvije ili više osoba imaju pravo vlasništva na istoj stvari, svaki prema svom udjelu srazmjerno cjelini — idealni dio (član 25. stav 1. Zakona o stvarnim pravima FBiH). Ako suvlasnički dijelovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki (stav 2.).
Idealni dio nije fizički dio nekretnine. Suvlasnik s udjelom od jedne trećine nije vlasnik jedne konkretne sobe ni jedne trećine dvorišta — on je vlasnik trećine svakog kvadrata.
Ipak, u odnosu na taj idealni dio ima sva ovlaštenja koja pripadaju vlasniku, ako ih s obzirom na prirodu idealnog dijela može izvršavati (član 26. stav 1.). I što je najvažnije za promet: idealni dio stvari se u pravnom prometu smatra samostalnom stvari (stav 2.). Može se prodati, založiti i naslijediti.
Ako postoji sumnja radi li se o suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, smatra se da postoji suvlasništvo (član 43. stav 3.).
Pravo preče kupovine
Suvlasnik ima pravo posjedovati stvar i koristiti se njome srazmjerno svom idealnom dijelu, ne povređujući prava ostalih i može raspolagati svojim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika (član 27. stav 1.).
Ali kad prodaje, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine (stav 2.), a postupak je propisan precizno:
Obavještenje. Suvlasnik koji namjerava prodati dužan je preporučenom pošiljkom po pravilima parničnog postupka o dostavi ili putem notara obavijestiti druge suvlasnike, navodeći tačne zemljišnoknjižne i katastarske podatke nekretnine, cijenu i ostale uvjete prodaje (stav 3.).
Rok od 30 dana. Ako ponuđeni suvlasnici u roku od 30 dana od prijema ponude ne obavijeste ponudioca — i to na isti način na koji je ponuda učinjena — o prihvatu, prodavac može prodati svoj dio drugoj osobi, ali ne po nižoj cijeni ni pod povoljnijim uvjetima (stav 4.).
Šest mjeseci. Ako prodaja ne bude izvršena u roku od šest mjeseci po isteku roka za prihvat, kod ponovne prodaje mora se ponovo postupiti po istoj proceduri (stav 5.).
Posljedica povrede. Ako suvlasnik ne učini ponudu, ili nakon učinjene ponude proda trećoj osobi pod povoljnijim uvjetima, suvlasnici s pravom preče kupovine mogu sudskim putem zahtijevati da se ugovor poništi i da se njima pod istim uvjetima prenese vlasništvo (stav 6.).
Rokovi za tužbu. Trideset dana od dana kada je nosilac prava preče kupovine saznao za prodaju i uvjete prodaje, a najkasnije godinu dana od dana zaključenja ugovora (stav 7.).
Ti rokovi su kratki i prekluzivni. Suvlasnik koji sazna za prodaju pa čeka da vidi kako će se stvari razvijati, najčešće izgubi pravo.
Izuzetak. Pravo preče kupovine isključeno je ako se radi o nekretnini koja je po kulturi u katastru odnosno zemljišnim knjigama označena kao pristupni ili prilazni put (stav 8.).
Ko o čemu odlučuje
Ovo je najčešći izvor svađa među suvlasnicima, a pravilo je jasno.
Redovno upravljanje. Za preduzimanje poslova redovnog upravljanja potrebna je saglasnost suvlasnika čiji dijelovi čine više od jedne polovine (član 31. stav 1.). Ako se saglasnost ne postigne, a posao je neophodan za redovno održavanje stvari, svaki suvlasnik može zahtijevati da o tome odluči sud u vanparničnom postupku (stav 2.).
Vanredno upravljanje. Za poslove koji prelaze okvir redovnog upravljanja potrebna je saglasnost svih suvlasnika (član 32. stav 1.). Zakon primjera radi navodi: promjena namjene stvari, izdavanje u zakup, zasnivanje hipoteke na cijeloj stvari, zasnivanje služnosti, veće popravke ili prepravke koje nisu nužne za održavanje.
Ako postoji sumnja, smatra se da posao prelazi okvire redovnog upravljanja (stav 2.). To je pravilo koje ide u korist onoga ko se protivi.
Ako se saglasnost svih ne postigne, a postoje naročito opravdani razlozi, svaki suvlasnik može tražiti da odluči sud (stav 3.).
Ako suvlasnik nešto preduzme sam, bez saglasnosti ostalih, primjenjuju se pravila o poslovodstvu bez naloga (član 30. stav 2.).
Osiguranje za buduću štetu. Suvlasnik protiv čije je volje većina odlučila da se posao preduzme, ili je to odlučio sud, ima pravo zahtijevati osiguranje za buduću štetu — davanjem zaloga ili jamstvom (član 33.).
Posjed, plodovi i troškovi
Svaki suvlasnik ima pravo na suposjed stvari (član 28. stav 1.). Suvlasnici mogu odlučiti da međusobno podijele posjed i izvršavanje suvlasničkih ovlaštenja; ta odluka, njen opoziv i izmjena spadaju u poslove redovnog upravljanja (stav 2.).
Plodovi i druge koristi od cijele stvari, kao i troškovi i tereti, dijele se srazmjerno veličini suvlasničkih dijelova, ako se drukčije ne sporazume (član 29. stav 1.).
Odredba koja se u praksi rijetko koristi, a rješava tipičan spor: suvlasnik ima pravo u svako doba zahtijevati da se polože računi i da se podijele sve koristi od cijele stvari (stav 2.). To je odgovor na situaciju u kojoj jedan suvlasnik izdaje nekretninu i zadržava zakupninu.
Suvlasnik nekretnine ima i pravo u svako doba zahtijevati da se u korist njegovog suvlasničkog dijela osnuje etažno vlasništvo, ako su ispunjene pretpostavke (stav 3.).
Upravnik
Suvlasnici mogu saglasno povjeriti upravljanje određenoj osobi kao upravniku, koji djeluje kao njihov punomoćnik; to može biti jedan od suvlasnika ili treća osoba (član 34. stav 1.). Ako se ne mogu dogovoriti o postavljanju i ovlaštenjima upravnika, svaki suvlasnik može tražiti odluku suda u vanparničnom postupku (stav 3.).
Upravnik je nalogoprimac suvlasnika. Suvlasnici koji zajedno imaju većinu dijelova mogu mu dati otkaz uz otkazni rok od tri mjeseca, a mogu ga i smijeniti u svako doba ako postoji važan razlog. Ako upravnik grubo zanemaruje svoje dužnosti, sud će ga smijeniti na zahtjev bilo kojeg suvlasnika i odrediti drugog (član 35. stav 1.).
Razvrgnuće suvlasništva
Ovo je najvažnija odredba za svakoga ko je zarobljen u suvlasništvu u kojem nema dogovora.
Suvlasnik ima pravo zahtijevati potpuno ili djelimično razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno, a to pravo ne zastarijeva (član 37. stav 1.).
Uz to: pravni posao kojim se suvlasnik unaprijed trajno odriče prava na razvrgnuće je ništav. Suvlasnici mogu jednoglasno odlučiti da se razvrgnuće ne može tražiti u roku koji ne može biti duži od tri godine (stav 2.).
Praktično: koliko god drugi suvlasnici odugovlačili, pravo na izlazak iz suvlasništva ne može se izgubiti protekom vremena niti ugovorno ukinuti.
Suvlasnici sporazumno određuju način diobe u granicama mogućeg i dopuštenog — dobrovoljno razvrgnuće (stav 3.).
Sudsko razvrgnuće
Kada sporazuma nema, o načinu razvrgnuća odlučuje sud u vanparničnom postupku, na zahtjev bilo kojeg suvlasnika (član 38. stav 1.).
Zakon predviđa stepenasti redoslijed:
Fizička dioba je pravilo — stvar se dijeli u naravi.
Civilna dioba. Ako je dioba stvari nemoguća ili moguća samo uz znatno smanjenje vrijednosti, sud će odlučiti da se dioba izvrši prodajom stvari na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti srazmjerno suvlasničkim dijelovima (stav 2.).
Dosuđivanje uz isplatu. Ako ne uspije ni dioba prodajom, sud može stvar dosuditi u vlasništvo jednom ili više suvlasnika — uzimajući u obzir veličinu njihovih dijelova, njihove potrebe i druge okolnosti — uz obavezu isplate naknade tržišne vrijednosti ostalima, srazmjerno njihovim dijelovima (stav 3.).
Suvlasniku kome je diobom pripala cijela stvar ili njen dio ostali suvlasnici jamče za pravne i fizičke nedostatke do visine vrijednosti svojih suvlasničkih dijelova, prema pravilima obligacionog prava (stav 4.).
Kada je više stvari u suvlasništvu
U postupku razvrgnuća sud može, na zahtjev svakog suvlasnika, odlučiti da umjesto dijela u svakoj pojedinoj stvari svakom pripadne određena stvar ili skupina stvari, srazmjerno suvlasničkim dijelovima i uzimajući u obzir njihove potrebe (član 39. stav 1.).
Ako stvari koje diobom pripadnu pojedinom suvlasniku prelaze vrijednost njegovog dijela, dužan je platiti razliku ostalima, prema pravilima o civilnoj diobi (stav 2.).
Ovo je često najbolje rješenje za nasljednike koji su naslijedili više parcela ili objekata — umjesto da svako ostane suvlasnik svega, svako dobije svoje.
Razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva
Suvlasnici mogu saglasno odlučiti da umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograniče tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela nekretnine — uspostaviti etažno vlasništvo, ako je takva dioba moguća (član 40.).
Kod stambenih zgrada i objekata s više odvojenih cjelina ovo je često jedino razumno rješenje, jer čuva vrijednost objekta i svakome daje pravno samostalnu jedinicu.
Troškovi i položaj trećih
Troškove razvrgnuća snose suvlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drukčije (član 41.).
Razvrgnuće ne može biti na štetu prava trećih osoba. Sva založna prava, služnosti i druga stvarna prava koja su i prije razvrgnuća teretila nepodijeljenu stvar mogu se izvršavati kao i do diobe (član 42.).
Hipoteka, dakle, ne nestaje diobom.
Zaštita suvlasništva
Svaki suvlasnik ima pravo postavljati drugim suvlasnicima zahtjeve koji proizlaze iz njegovog suvlasništva, a protiv svakoga one zahtjeve koje može staviti vlasnik stvari — s tim da predaju cijele stvari u posjed može zahtijevati od trećega prema pravilima o nedjeljivim obavezama (član 36.).
Često postavljana pitanja
Mogu li prodati svoj dio bez saglasnosti ostalih suvlasnika? Možete. Ali ste dužni prethodno im ponuditi otkup po pravu preče kupovine, i to preporučenom pošiljkom ili preko notara, uz tačne podatke, cijenu i uvjete (član 27. st. 1. i 3.).
Šta ako mi suvlasnik nije ponudio svoj dio prije prodaje? Možete sudskim putem tražiti poništenje ugovora i prijenos vlasništva na vas pod istim uvjetima, u roku od 30 dana od saznanja, a najkasnije godinu dana od zaključenja ugovora (član 27. st. 6. i 7.).
Može li mi neko zabraniti da tražim diobu? Ne trajno. Odricanje od prava na razvrgnuće unaprijed je ništavo, a jednoglasnom odlukom se dioba može odgoditi najviše tri godine (član 37. stav 2.).
Zastarijeva li pravo na diobu? Ne zastarijeva (član 37. stav 1.).
Šta ako se kuća ne može fizički podijeliti? Sud će odrediti prodaju na javnoj dražbi i podjelu iznosa, a ako ni to ne uspije, može stvar dosuditi jednom ili više suvlasnika uz isplatu tržišne vrijednosti ostalima (član 38. st. 2. i 3.).
Suvlasnik izdaje kuću i zadržava kiriju. Šta mogu? Imate pravo u svako doba zahtijevati da se polože računi i podijele sve koristi od cijele stvari (član 29. stav 2.). Izdavanje u zakup je uz to posao vanrednog upravljanja koji traži saglasnost svih (član 32. stav 1.).
Treba li mi saglasnost svih za popravku krova? Za redovno održavanje dovoljna je saglasnost suvlasnika čiji dijelovi čine više od polovine; ako se ne postigne, odlučuje sud (član 31.). Veće prepravke koje nisu nužne za održavanje traže saglasnost svih.
Ostaje li hipoteka nakon diobe? Ostaje. Razvrgnuće ne može biti na štetu trećih, a založna prava i služnosti izvršavaju se kao i prije diobe (član 42.).
Sporovi među suvlasnicima rijetko se rješavaju sami od sebe, a rokovi kod prava preče kupovine su kratki i prekluzivni. Kod razvrgnuća od načina diobe zavisi hoće li nekretnina zadržati vrijednost ili biti prodana na dražbi ispod tržišne cijene. Advokatska kancelarija Vejzović zastupa stranke u postupcima razvrgnuća suvlasništva i imovinskim sporovima na području Federacije Bosne i Hercegovine.
Kontakt: 061 641 424 | [email protected] Mehmedalije Maka Dizdara, PZC Stupine B11, Tuzla
Autor: Kemal Vejzović, advokat, Advokatska kancelarija Vejzović, Tuzla.
Ovaj tekst ima informativni karakter i predstavlja opći prikaz zakonskih odredbi. Ne predstavlja pravni savjet za konkretan slučaj.