Ukratko
- Pravo vlasništva na osnovu ugovora stiče se tek uknjižbom, ne potpisom ugovora ni plaćanjem cijene.
- Uknjižba djeluje od trenutka podnošenja zahtjeva, a ne od dana kad je provedena.
- Kod višestruke prodaje iste nekretnine vlasništvo stiče onaj ko je savjestan prvi podnio zahtjev za upis.
- Rok za žalbu protiv odluke zemljišnoknjižnog referenta je 15 dana.
Ugovor nije vlasništvo
Vrlo raširena predstava glasi da je nekretnina vaša kad je ugovor potpisan, cijena plaćena i ključevi predani. Pravno to nije tačno.
Zakon o stvarnim pravima FBiH u članu 53. stav 1. propisuje da se pravo vlasništva na nekretninama na osnovu pravnog posla stiče uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakonom nije drukčije određeno. Isto potvrđuje i Zakon o zemljišnim knjigama u članu 5.: vlasništvo i druga prava na nekretninama nastaju tek upisom u zemljišnu knjigu.
Do uknjižbe kupac ima obligaciono pravo prema prodavcu, može tražiti ispunjenje ugovora, ali nije vlasnik prema svima ostalima. Ta razlika obično nikome ne smeta godinama, sve dok se nekretnina ne pokuša prodati, opteretiti hipotekom, naslijediti ili dok se ne pojavi neko treći.
Izuzetak postoji kod nasljeđivanja: pravila o konstitutivnom dejstvu upisa ne diraju propise o sticanju vlasništva po osnovu nasljeđivanja (član 5. stav 2. ZZK). Nasljednik postaje vlasnik smrću ostavioca, ali i on je ovlašten i dužan zatražiti upis.
Tri vrste upisa
Zakon o zemljišnim knjigama u članu 2. razlikuje tri upisa, i njihovo razlikovanje je ključno za razumijevanje cijelog postupka:
Uknjižba je konačan upis prava na nekretninama, kojim se bezuvjetno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju prava na nekretninama.
Predbilježba je uvjetni, privremeni upis kojim se sticanje, prijenos, ograničenje ili prestanak prava postiže naknadnim opravdanjem.
Zabilježba je upis okolnosti i činjenica koje utiču na raspolaganje nekretninom — maloljetnost, starateljstvo, otvaranje stečaja, postojanje spora, postupak eksproprijacije, prvenstveni red, prinudna uprava i slično.
Šta se prilaže uz zahtjev
Postupak upisa pokreće se podnošenjem zahtjeva za upis, koji se odnosi na propisani tekst upisa (član 3. stav 1. ZZK). Uz zahtjev se prilaže dokazna dokumentacija na kojoj se zahtjev temelji (stav 2.):
- isprava koja je osnov za sticanje stvarnog prava;
- dokument kojim se dokazuje stvarno pravo;
- ovjerena kopija sudske odluke koja je osnov za upis;
- drugi dokument kojim se potvrđuje stvarno pravo osigurano predbilježbom;
- prijavni list s kopijom katastarskog plana (član 7.);
- drugi dokumenti potrebni za upis određeni zakonom.
Pretpostavka za upis je i dokaz o plaćanju sudske takse (stav 3.).
Ako se radi o upisu promjene vlasništva, prilaže se ugovor o otuđenju odnosno prijenosu (član 4.).
Korisna odredba koju malo ko koristi: ako se isprava već nalazi kod istog organa koji provodi upis, ne mora se ponovo podnositi — dovoljno je u zahtjevu naznačiti gdje se nalazi (stav 4.).
Clausula intabulandi – izjava bez koje nema upisa
Ovo je najčešći razlog zbog kojeg uknjižba zapne.
Vlasništvo se prenosi na osnovu valjano očitovane volje zemljišnoknjižnog vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo pređe na sticaoca — clausula intabulandi. Ta izjava može biti sadržana u samom ugovoru, ali može biti data i u posebnoj ispravi (član 53. stav 3. ZSP).
Uz to, Zakon o zemljišnim knjigama u članu 41. traži da je upis dozvoljen samo uz saglasnost osobe koja je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisana kao nosilac prava koje se prenosi, mijenja, ograničava ili briše. Ta saglasnost mora biti notarski ovjerena, osim ako se za sam ugovor zahtijeva notarska obrada (stav 2.). Može biti zamijenjena sudskom odlukom ili sudskim poravnanjem (stav 3.).
U praksi to znači: stari ugovor bez ovjerenog potpisa prodavca, ili ugovor u kojem prodavac nije izričito dozvolio upis, nije dovoljan. Ako prodavac nije dostupan, umro je ili odbija dati izjavu, jedini put je tužba.
Kako teče postupak
Nadležnost. Zemljišne knjige vode sudovi, a mjesno je nadležan sud na čijem se području nalazi nekretnina (čl. 11. i 12. ZZK).
Redoslijed. Ako je podneseno više zahtjeva koji se odnose na isto pravo, upis po kasnijem zahtjevu ne smije se izvršiti prije upisa po ranije podnesenom (član 36.). Rang upisa ravna se prema redoslijedu upisa (član 45. stav 2.).
Provjera. Zemljišnoknjižni referent ispituje da li su podneseni potrebni dokumenti u propisanoj formi, da li su isprave identične sa stanjem u zemljišnoj knjizi i da li postoji saglasnost iz člana 41. stav 1. (član 42.).
Otklanjanje nedostataka. Ako se upisu suprotstavlja nedostatak koji se može otkloniti, referent određuje rok koji ne može biti kraći od 15 dana. Ako nedostatak ne bude otklonjen, donosi se rješenje kojim se zahtjev odbacuje (član 40. stav 1.). Određivanje roka upisuje se u zemljišnoknjižni uložak kao zabilježba (stav 2.).
Dopuna. Podnosilac može podnositi isprave kojima dopunjava zahtjev sve do okončanja obrade (član 39.).
Odbijanje. Zahtjev se odbija ako se zemljišnoknjižno tijelo ne nalazi u tom zemljišnoknjižnom području, ako osoba nije ovlaštena zahtijevati upis, ako pravni osnov upisa nije vidljiv iz predočenih dokumenata, ili ako postoji druga smetnja koja sprečava upis (član 43. stav 2.).
Zahtjev pod uvjetom će se odbiti; izuzetak je kad se jednim zahtjevom traži više upisa, pa podnosilac postavi uvjet da se jedan upis ne izvrši bez drugog (član 38.).
Predbilježba kada nešto nedostaje
Ako nisu ispunjene sve pretpostavke koje se zahtijevaju za uknjižbu, može se tražiti predbilježba sticanja prava vlasništva (član 54. stav 1. ZSP).
Predbilježbom je vlasništvo stečeno pod uvjetom naknadnog opravdanja. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, i to s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen (stav 2.).
Predbilježba izvršena zato što isprave ne sadrže sve elemente opravdava se naknadnim podnošenjem potpunog zahtjeva ili ispunjenjem drugih propisanih pretpostavki u roku; ako je tražena zbog nedostatka clausule intabulandi, opravdava se njenim podnošenjem (st. 3. i 4.).
Praktični značaj je u čuvanju reda prvenstva. Onaj ko čeka da pribavi dokument, a u međuvremenu ne poduzme ništa, izlaže se riziku da ga neko pretekne.
Zašto je red prvenstva presudan
Uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev (član 53. stav 4. ZSP). Iz toga slijedi odredba koja se u praksi pokaže kao odlučujuća.
Kod višestruke prodaje iste nekretnine vlasništvo stiče ona osoba koja je kao savjesna prva podnijela zahtjev za upis, ako su ispunjene i ostale pretpostavke; savjesnost mora postojati u trenutku podnošenja zahtjeva (član 57. stav 1. ZSP).
Ako je neka od tih osoba podnijela zahtjev ili ishodila upis, a pritom bila nesavjesna, savjesna osoba ima pravo u roku od tri godine od izvršenog upisa podnijeti tužbu kojom traži brisanje neispravnog upisa i uknjižbu u svoju korist, uz zabilježbu spora. To se pravo ne može vršiti protiv treće savjesne osobe koja je, pouzdavajući se u zemljišnu knjigu, stekla neko pravo (stav 2.).
Isto vrijedi i za vlasništvo stečeno nasljeđivanjem, zakonom ili odlukom suda: ono se ne može suprotstaviti pravu treće savjesne osobe koja je s povjerenjem u zemljišne knjige podnijela zahtjev za upis ranije (član 52. stav 2. ZSP).
Zaključak je jednostavan: odgađanje uknjižbe nije samo administrativna neurednost nego stvaran pravni rizik.
Zaštita povjerenja u zemljišnu knjigu
Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa ko je u dobroj vjeri postupio s povjerenjem u nju uživa zaštitu (član 55. stav 1. ZSP). U pogledu činjeničnog stanja to važi ako je zemljišna knjiga uspostavljena na osnovu podataka novog premjera.
Sticalac je bio u dobroj vjeri ako ni u trenutku sklapanja pravnog posla ni u trenutku podnošenja zahtjeva za upis nije znao, niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati, da stvar pripada otuđivaocu (stav 2.). Pritom se nikome ne može predbaciti nedostatak dobre vjere samo zato što nije istraživao izvanknjižno stanje (stav 3.).
Posljedica je dalekosežna: sticalac upisom stiče nekretninu kao da je stiče od njenog vlasnika, i to kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana (član 56. st. 1. i 2. ZSP).
Brisovna tužba može se podići u rokovima u kojima se može osporavati pravni osnov upisa, ali se ne može podići ako je savjesna treća osoba, pouzdavajući se u zemljišnu knjigu, upisala svoje pravo (stav 3.).
Isto načelo sadrži i član 9. ZZK: upisano pravo smatra se tačnim, a brisano se smatra nepostojećim, osim ako je ispravnost osporena upisom prigovora ili je trećoj osobi netačnost bila poznata ili joj zbog grube nepažnje nije bila poznata.
Kada je upis pogrešan
Ako se ispostavi da je upis neispravan zbog odgovornosti zemljišnoknjižnog ureda, ured će neodložno upisati zabilježbu pored pogrešnog upisa (član 60. stav 1. ZZK).
Ako je upis neispravan iz drugih razloga, zabilježba se upisuje po odobrenju upisane osobe (stav 2.). Ako upisana osoba to odobrenje ne da, zainteresovana osoba može podići tužbu za davanje odobrenja (stav 3.).
Ispravka zemljišne knjige vrši se na osnovu odobrenja upisane osobe ili sudske odluke (stav 4.). Za samu ispravku nije potrebno odobrenje iz člana 41. stav 1. ako se dokaže netačnost (član 41. stav 4.).
Način ispravke propisan je članom 61.: neispravni dio upisa podvlači se crvenom linijom, a ispravljanje se poduzima u obliku zabilježbe, uz naznaku da novi upis dopunjuje odnosno zamjenjuje raniji. Ispravka na drugi način je zabranjena.
Žalba
Protiv odluke zemljišnoknjižnog referenta — osim u slučajevima pogrešnog upisa iz člana 60. st. 1. i 2. — zainteresovana osoba može kod nadležnog suda uložiti žalbu u roku od 15 dana. Rok teče od dana prijema prepisa odluke ili saznanja o radnji koja je predmet žalbe (član 76. stav 1. ZZK).
Žalba se može podnijeti i kod zemljišnoknjižnog ureda, koji je obavezan proslijediti je bez odlaganja nadležnom sudu (stav 2.). Sud odlučuje po propisima Zakona o parničnom postupku (stav 3.).
Najčešće smetnje u praksi
Neprovedeno nasljeđe. Nekretnina je i dalje upisana na davno umrlu osobu. Prije bilo kakvog prometa mora se provesti ostavinski postupak.
Nedostatak clausule intabulandi. Ugovor postoji, ali prodavac u njemu nije dozvolio upis, a nije dostupan da to naknadno učini.
Neusklađenost zemljišne knjige i katastra. Podaci o parceli, površini ili nazivu ne poklapaju se, pa referent utvrdi da isprave nisu identične sa stanjem u knjizi (član 42. tačka 2.).
Neuknjižen objekat. Zemljište je upisano, objekat nije — što otvara pitanje legalizacije prije upisa.
Suvlasnički udjeli koji ne odgovaraju. Ako isprave ne pokazuju koji udio kome pripada, smatra se da pravo pripada osobama u jednakim dijelovima (član 54. stav 2. ZZK), što ne mora odgovarati stvarnom stanju.
Često postavljana pitanja
Jesam li vlasnik ako imam ugovor i platio sam cijenu? Kod sticanja na osnovu pravnog posla — niste, dok se ne uknjižite. Vlasništvo se stiče uknjižbom (član 53. stav 1. ZSP, član 5. ZZK).
Od kada djeluje uknjižba? Od trenutka kad je sudu podnesen zahtjev za uknjižbu, a ne od dana kad je upis proveden (član 53. stav 4. ZSP).
Šta ako je nekretnina prodata dvaput? Vlasništvo stiče onaj ko je kao savjestan prvi podnio zahtjev za upis. Savjesna osoba koju je pretekao nesavjesni sticalac ima tri godine od upisa za tužbu radi brisanja (član 57. ZSP).
Prodavac neće ili ne može dati saglasnost za upis. Šta onda? Saglasnost može biti zamijenjena sudskom odlukom ili sudskim poravnanjem (član 41. stav 3. ZZK), što znači pokretanje postupka pred sudom.
Šta ako mi nedostaje neki dokument? Referent određuje rok za otklanjanje nedostatka koji ne može biti kraći od 15 dana, a isprave se mogu dopunjavati sve do okončanja obrade (čl. 39. i 40. ZZK). Ako pretpostavke još nisu ispunjene, može se tražiti predbilježba radi čuvanja reda prvenstva (član 54. ZSP).
U zemljišnoj knjizi je greška. Kako se ispravlja? Ako je greška nastala krivicom ureda, zabilježba se upisuje neodložno. Inače je potrebno odobrenje upisane osobe, a ako ga ona ne da — tužba za davanje odobrenja (član 60. ZZK).
Koliki je rok za žalbu? Petnaest dana od prijema prepisa odluke ili saznanja o radnji koja se pobija (član 76. ZZK).
Moram li istraživati stvarno stanje prije kupovine? Nedostatak dobre vjere ne može se nikome predbaciti samo zato što nije istraživao izvanknjižno stanje (član 55. stav 3. ZSP). Ali provjera zemljišne knjige je nužna, jer se upravo na njoj zasniva zaštita koju uživate.
Većina zastoja u uknjižbi nastaje prije podnošenja zahtjeva — kod nedostatka clausule intabulandi, neprovedenog nasljeđa ili neusklađenosti sa katastrom. Kada se saglasnost upisanog vlasnika ne može pribaviti, ili kada je upis pogrešan, a upisana osoba ne daje odobrenje, jedini put je sudski postupak. Advokatska kancelarija Vejzović zastupa stranke u zemljišnoknjižnim postupcima i imovinskim sporovima na području Federacije Bosne i Hercegovine.
Kontakt: 061 641 424 | [email protected] Mehmedalije Maka Dizdara, PZC Stupine B11, Tuzla
Autor: Kemal Vejzović, advokat, Advokatska kancelarija Vejzović, Tuzla.
Ovaj tekst ima informativni karakter i predstavlja opći prikaz zakonskih odredbi. Ne predstavlja pravni savjet za konkretan slučaj.